Implicaciones legales del COVID-19 en las obligaciones contractuales en materia inmobiliaria

Derivado de la declaratoria de emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, por la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), publicada el 30 de marzo del 2020 en el Diario Oficial de la Federación [1], ha surgido una incertidumbre respecto a la situación actual de las obligaciones contractuales, en específico, en las obligaciones contractuales en el ámbito inmobiliario.

En atención a lo anterior, el presente artículo da respuesta a las siguientes cuestiones, aclarando los efectos legales del caso fortuito y fuerza mayor a raíz del Covid-19, así como los supuestos de justificación de incumplimiento en los principales actos jurídicos inmobiliarios.

¿Qué pasa con las obligaciones contractuales durante la emergencia sanitaria?

En principio, en México es aplicable el principio general de derecho “pacta sunt servanda” (lo pactado debe cumplirse) [2]. Del mismo modo, existen causas de excepción que pueden eximir el cumplimiento de las obligaciones. Recordemos el principio de “ad impossibilia nemo tenetur” (nadie está obligado a lo imposible). Este principio de lo expresa el legislador en el Artículo 2111 del Código Civil Federal, el cual establece lo siguiente:

“Artículo 2111.-. Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.” [3]

Aun cuando la legislación mexicana no define lo que es el “caso fortuito” ni la “fuerza mayor”, la doctrina ha establecido una distinción entre las dos, ya que diferentes autores señalan que la fuerza mayor es un hecho provocado por el hombre mientras que el caso fortuito es un acontecimiento de la naturaleza; que en ambos casos también se requiere que no se haya podido prever, o que previniéndose este fuese inevitable [4]. Sin embargo, la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado al respecto, estableciendo que los dos conceptos son homólogos en cuanto a los efectos legales que producen [5].

Es preciso entender que, para poder justificar el incumplimiento de una obligación contractual, la parte correspondiente deberá aportar pruebas a fin de demostrar que existe un nexo causal entre el incumplimiento y el acontecimiento de “fuerza mayor”.

Ahora bien, el efecto principal del “caso fortuito” o “fuerza mayor” no es extinguir la obligación en su totalidad si no excluir la responsabilidad civil derivada del incumplimiento de una obligación. Al menos que la imposibilidad de cumplir con la obligación sea definitiva o que en efecto la legislación aplicable mencione un término especifico [6].

¿Qué pasa entonces con mi crédito Hipotecario?

En atención a lo anterior, si el acreditado fuese capaz de demostrar el nexo causal entre el incumplimiento y la declaratoria de emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, publicada el 30 de marzo del 2020 en el Diario Oficial de la Federación [7], entonces tendría una justificación de incumplimiento.

Esta justificación se da ya que la emergencia sanitaria constituye un hecho jurídico el cual es considerado como caso fortuito o de fuerza mayor al ser inevitable, imprevisible, y que impide el cumplimiento de una obligación legalmente adquirida. Recordemos que a diferencia de un acto jurídico el hecho jurídico es un acontecimiento involuntario que produce efectos jurídicos por medio de los cuales se crean, modifican o extinguen derechos y obligaciones, mientras que el acto jurídico es un acontecimiento voluntario [8].

De lo anterior puede concluirse que, si existiera algún incumplimiento a partir y a razón de la fuerza mayor, el acreditado no podría ser sujeto a embargo al existir la causa de justificación, una vez probado el nexo causal.

Dicho lo anterior, es preciso aclarar que al reestructurar la deuda o celebrar un convenio modificatorio con la institución financiera acreditante, posterior a la fecha de la declaratoria, deja sin efecto la justificación del caso fortuito y/o lo fuerza mayor para incumplimientos futuros, ya que en este nuevo acto jurídico la eventualidad se convierte en un hecho conocido, por lo tanto, un hecho previsible.

¿Qué consecuencias legales tiene el caso fortuito y/o fuerza mayor en el arrendamiento?

Como ya fue establecido, si la parte interesada es capaz de probar el nexo causal, entonces existe una causa de justificación del incumplimiento, la cual excluye de cualquier responsabilidad civil derivada del incumplimiento.

Con un enfoque especifico en las obligaciones y derechos del arrendatario, el Código Civil Federal en su artículo 2431 estipula lo siguiente:

“Artículo 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.” [9]

De lo estipulado en el artículo anteriormente mencionado, puede llegarse a la conjetura de que los arrendamientos que recaen en inmuebles para uso comercial y/o industrial, y que no estén estipulados como actividades esenciales en el acuerdo por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2, se encuentran en el supuesto del artículo 2431 del Código Civil Federal y que dicho acuerdo, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de marzo del 2020 [10], es prueba plena del impedimento del uso del inmueble, estipulado como supuesto del artículo.

¿Existe alguna implicación legal en los contratos de compraventa y de promesa de compraventa?

En el caso del contrato de compraventa y de la promesa de compraventa es preciso hacer un estudio exhaustivo y dictamen de cada instrumento en lo particular para saber si existe una justificación de incumplimiento parcial o total, ya que existe la posibilidad que en el clausulado se hayan pactado el procedimiento a seguir en caso de caso fortuito o fuerza mayor.

Hay que tomar en cuenta que al momento de la suscripción del contrato pudo haberse pactado una rescisión del contrato por caso fortuito o fuerza mayor, haciendo así, alusión al principio general del derecho “rebus sic stantibus”, aforismo en latín que significa “estando así las cosas”. De igual manera se pudo haber pactado el cumplimiento de las obligaciones aun existiendo causa de fuerza mayor o caso fortuito de acuerdo al principio general del derecho “pacta sunt servanda” (lo pactado debe cumplirse) [11], Así como a lo estipulado en el artículo 2293 del Código Civil Federal el cual se lee de la siguiente manera:

“Artículo 2293.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.” [12]

Con base en lo anterior, no se podría generalizar en cuanto a los contratos de compraventa y de promesa de compraventa siendo necesaria la interpretación y estudio de cada contrato en lo particular para saber si existe una justificación de incumplimiento definitivo o total de las obligaciones. En lo general, lo único que podría afirmarse seria la justificación parcial de incumplimiento ya que en concordancia a el acuerdo por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de marzo del 2020 [13]. Tanto las dependencias de Registro Público de la Propiedad de las distintas entidades federativas, así como las Notarías Públicas, no se encuentran dentro de las actividades esenciales por lo que se infiere que han cesado sus funciones temporalmente, por lo que existe una justificación parcial o temporal al incumplimiento de la formalización de dicho acto jurídico.

En virtud de lo anterior, y ante las posibles repercusiones legales a causa del COVID-19, es preciso realizar un análisis exhaustivo de las obligaciones contractuales y sus justificaciones bajo el marco legal aplicable.

Patricio D. Fernandez Leal. Socio director de LEXCABAL Business Legal Solutions.

NOTA: Las opiniones y datos contenidos en este documento son de la exclusiva responsabilidad de su(s) autor(es) y no representan el punto de vista del CIDE como institución.

________________________________________

[1] Secretaría de Salud. “ACUERDO por el que se declara como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19).”, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 30 de marzo de 2020. Disponible en formato digital a través del enlace: https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5590745&fecha=30/03/2020

[2] Rocha Bravo, Antonio Eduardo, Teoría de la Imprevisión, México, Universidad De La Salle Bajío A.C., Disponible en formato digital a través del enlace: http://bajio.delasalle.edu.mx/delasalle/contenidos/revistas/derecho2013/numero_22/a_lateoria.php

[3] Código Civil Federal, Artículo 2111.

[4] Borja Soriano, Manuel, Teoría General de las Obligaciones, México, Porrúa, 1991, pg. 474-475.

[5] Tesis aislada, del Semanario Judicial de la Federación No. de Registro: 245709: “CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR. Disponible en formato digital a través del enlace: https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/paginas/DetalleGeneralV2.aspx?Epoca=1e3e1fdfdf8fcfd&Apendice=1fffdfffcfcff&Expresion=245709&Dominio=Rubro,Texto&TA_TJ=2&Orden=1&Clase=DetalleTesisBL&NumTE=1&Epp=20&Desde=-100&Hasta=-100&Index=0&InstanciasSeleccionadas=6,1,2,3,4,5,50,7&ID=245709&Hit=1&IDs=245709&tipoTesis=&Semanario=0&tabla=&Referencia=&Tema=

[6] Ferrer Beltrán, Jordi, La Prueba de la Causalidad en la Responsabilidad Civil. Disponible en formato digital a través del enlace:

https://www.ijf.cjf.gob.mx/cursosesp/2016/valorpruebapresencial/modulo/ModIII/La%20prueba%20de%20la%20causalidad%20en%20la%20responsabilidad%20civil.pdf

[7] Secretaría de Salud. “ACUERDO por el que se declara como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19).”, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 30 de marzo de 2020. Disponible en formato digital a través del enlace: https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5590745&fecha=30/03/2020

[8] Domínguez García Villalobos, Alejandro, Hecho, Acto y Negocio Jurídico. Disponible en formato digital a través del enlace: https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/8/3834/6.pdf

[9] Código Civil Federal, Artículo 2431.

[10] Secretaría de Salud. “ACUERDO por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2”, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de marzo de 2020. Disponible en formato digital a través del enlace: https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5590914&fecha=31/03/2020.

[11] Leboa Castañeda Ribas, María, El Principio Pacta Sunt Servanda y la Cláusula Rebus Sic Stantibus en el sistema normativo mexicano, Iusinternacional y Comparado, Tohil Revista Jurídica de la Facultad de Derecho, Universidad Autónoma de Yucatán. Disponible en formato digital a través del enlace: http://www.derecho.uady.mx/tohil/rev36/REVISTATOHIL36.pdf

[12] Código Civil Federal, Artículo 2293.

[13] Secretaría de Salud. “ACUERDO por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2”, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de marzo de 2020. Disponible en formato digital a través del enlace: https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5590914&fecha=31/03/2020.

(Visitado 2.014 veces, 1 visitas hoy)